Publié le 12 Décembre 2025

Encadrement des loyers, DPE et surface habitable : ce qui pourrait évoluer

Plusieurs discussions sont en cours autour de l’encadrement des loyers, du diagnostic de performance énergétique (DPE) et de la surface habitable des logements. Contrairement à certaines rumeurs, aucun gel des loyers n’est prévu pour les logements classés E à ce stade. En revanche, des évolutions législatives pourraient modifier les règles applicables aux compléments de loyer et aux critères de décence énergétique.

DPE et gel des loyers : rappel des règles actuelles

Depuis août 2022, la loi Climat et Résilience interdit toute augmentation ou révision de loyer pour les logements classés F et G au DPE, que ce soit en cours de bail, lors du renouvellement ou à la relocation.
👉 Cette interdiction ne concerne pas les logements classés E.

Par ailleurs, certains logements sortiront prochainement des classes F ou G grâce à l’entrée en vigueur d’un arrêté attendu en 2025, ce qui pourrait leur redonner une marge de manœuvre sur le plan locatif.

Encadrement des loyers : un dispositif appelé à durer ?

L’encadrement des loyers, mis en place à titre expérimental dans certaines zones tendues par la loi ELAN, est actuellement prolongé jusqu’à novembre 2026. Plusieurs parlementaires souhaitent désormais le rendre permanent, estimant qu’il permet de limiter les dérives tarifaires sans réduire l’offre locative.

Deux propositions de loi, déposées à l’Assemblée nationale et au Sénat, visent à prolonger et renforcer ce dispositif, tout en en clarifiant certains points jugés flous ou sources d’abus.

Complément de loyer : des critères plus stricts à venir ?

Dans les communes concernées par l’encadrement des loyers, un complément de loyer peut être appliqué sous conditions. Aujourd’hui, il est déjà interdit notamment lorsque le logement présente des défauts importants (humidité, installation électrique dégradée, DPE F ou G, mauvaise étanchéité, etc.).

Les débats actuels portent sur un durcissement des critères, avec plusieurs pistes sérieusement envisagées :

• une définition plus précise et objective des éléments justifiant un complément de loyer ;

• l’interdiction du complément pour les logements de petite surface, notamment lorsque la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m² ;

• l’exigence d’un DPE valide, avec un niveau de performance énergétique compris entre A et D pour pouvoir appliquer un complément de loyer.

Ces propositions visent à limiter les abus constatés ces dernières années, notamment pour des logements énergivores ou de surface très réduite.

DPE, surface habitable et annonces immobilières

Les textes en discussion prévoient également :

• un renforcement des pouvoirs de contrôle des collectivités locales ;

• une augmentation des sanctions en cas de non-respect des règles ;

• l’obligation d’indiquer clairement le complément de loyer dans les annonces immobilières.

Ce qu’il faut retenir

À ce jour, aucune modification n’est encore définitivement adoptée, mais les débats montrent une volonté claire de renforcer le lien entre qualité du logement, performance énergétique et niveau de loyer.
L’encadrement des loyers, tout comme le DPE, devrait rester au cœur des discussions en 2026, avec des conséquences directes pour les propriétaires bailleurs.

👉 Pour les bailleurs, disposer de diagnostics à jour et fiables devient plus que jamais un enjeu stratégique, au-delà de la simple obligation réglementaire.